Geschlossene Beteiligung und Steuern

Je nach steuerrechtlicher Gestaltung der Beteiligung generiert der gschlossene Immobilienfonds entweder Einkünfte aus Vermietung oder Verpachtung oder Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Voraussetzung ist immer die Absicht einer Gewinnerzielung, um die Kosten der Kapitalanlage steuerlich absetzen zu können. Üblicherweise entstehen während der Investitionsphase eines geschlossenen Immobilienfonds steuerliche Verluste. Diese können nur unter Beachtung der einschränkenden Bestimmungen des § 15a EStG und des § 15b EStG mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden. Nach § 21 EStG ist der § 15b auch bei Vermietungseinkünften sinngemäß anzuwenden. Die gemäß § 15b EStG mit künftigenen Gewinnen verrechenbaren Verlustvorträge führen dazu, dass es durch die jährlich den Anlegern zuzurechnenden Ergebnisanteilen über viele Jahre nicht zu Einkommensteuerzahlungen beim Fondsanleger kommt.

Bei geschlossenen Immobilienfonds, die Einkünfte aus Vermietung oder Verpachtung generieren, gilt bei Veräußerungsgewinnen die Steuerfreiheit nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist.

Geschlossene Immobilienbeteiligungen mit gewerblicher Konzeption hingegen, muss ein Veräußerungsgewinn mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden. Dies birgt aufgrund der meist langen Fondslaufzeit das Risiko, dass sich die steuerlichen Rahmenbedingungen ändern können.

Grundsätzlich wird eine Rücksprache mit einem Steuerberater empfohlen. Insbesondere dann, wenn auch Erbschaftssteuerrechtliche oder Schenkungssteuerrechtliche Aspekte eine Rolle bei der Investitionsentscheidung spielen.